Áp dụng tuỳ tiện vì văn bản luật mâu thuẫn

Mỗi nơi một phách

Điều 439 bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Thế nhưng, một thực tế đang diễn ra không giống như vậy, kể từ khi có luật Nhà ở năm 2005. Hai tranh chấp sau đây là một thí dụ.

Hơn hai năm trước, bà Đinh Thị Thuỷ Tiên (phường Thạnh Lộc, quận 12) có thoả thuận mua của vợ chồng ông Đoàn Quốc Thanh – Phạm Thị Ngọc Yến một căn nhà tại phường Tân Thới Nhất, quận 12. Sau khi giao cho bên bán 300 triệu đồng, hai bên hẹn trong vòng một tháng bên bán phải hoàn tất thủ tục sang tên (đăng bộ), bên mua trả nốt 400 triệu đồng và lấy nhà. Bên bán đã bội ước, ngay sau khi nhận 300 triệu đồng, ông Thanh, bà Yến đã bán luôn căn nhà cho người thứ ba với giá cao hơn, 760 triệu đồng. Kẻ mua người bán hoàn tất thủ tục mua bán căn nhà tại một phòng công chứng. Bà Tiên hay chuyện, khởi kiện ra toà án nhân dân quận 12 và đề nghị toà áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo bộ luật Dân sự là cấm chuyển dịch quyền căn nhà trên. Một phần của án sơ thẩm tuyên vẫn tiếp tục duy trì biện pháp kê biên để đảm bảo thi hành án. Ngay lập tức, bản án sơ thẩm bị viện kiểm sát nhân dân quận 12 kháng nghị vì cho rằng, người thứ ba đã là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà trên theo luật Nhà ở kể từ khi hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ông Thanh và người thứ ba được công chứng. Toà không có quyền kê biên.

Một chuyện khác, sau khi vay nợ và huy động tiền bằng hình thức chơi hụi với nhiều người, vài tháng qua, bà Nguyễn Thị Tâm ở xã Bà Điểm, Hóc Môn đã đi khỏi địa phương và bán nhà của mình cho người em. Hợp đồng mua bán nhà cũng được công chứng. Khi các chủ nợ nộp đơn kiện và đề nghị kê biên căn nhà này, toà án nhân dân huyện Hóc Môn đã không chấp nhận vì theo quan điểm của người thụ lý, căn nhà đã là của người khác theo luật Nhà ở. Thành thử nguy cơ thu hồi nợ của hàng chục con nợ trở nên xa vời.

Chỉ mới qua hai câu chuyện hợp đồng mua bán nhà, toà quận 12 dùng bộ luật Dân sự, toà huyện Hóc Môn dùng luật Nhà ở, đã thấy mỗi nơi áp dụng pháp luật mỗi kiểu.

Tuỳ tiện từ luật

Theo bộ luật Dân sự 2005, đối với tài sản mua bán, pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu (như nhà, đất), thời điểm chuyển quyền sở hữu được tính kể từ khi bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Thêm nữa, luật Đất đai năm 2003 quy định: “Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Trong thời gian không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ”.

Tuy nhiên, theo luật Nhà ở năm 2005 lại không phải như vậy. Điều 93 luật Nhà ở quy định: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực. Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Nhà ở cũng không khác: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”.

Thực tế muốn đi đăng bộ, người mua và người bán phải nộp thuế thu nhập và lệ phí trước bạ. Vì vậy, thời gian từ khi công chứng đến lúc hoàn tất thủ tục sang tên nhanh nhất cũng nửa tháng. Như vậy, thời gian từ lúc ký hợp đồng công chứng đến đăng ký quyền sở hữu (đăng bộ) đã có “khoảng trống pháp luật”, theo một luật sư, do các quy định pháp luật xung đột nhau. Đó là chưa nói đến việc đăng bộ để cấp xã và trung tâm đăng ký quyền sử dụng đất (thuộc cấp huyện) kiểm tra lại tính pháp lý của căn nhà (có tranh chấp, đúng hiện trạng, quy hoạch... hay không).

Một cái vướng nữa, đối với cơ quan thi hành án, việc kê biên tài sản để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án và xác định chủ sở hữu nhà – đất ở thời điểm kê biên rất cần thiết. Nếu khi kê biên, phát hiện trước đó chủ nhà tuy đã ký hợp đồng bán cho người khác, nhưng căn cứ vào bộ luật Dân sự và luật Đất đai, nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án, cơ quan thi hành án được quyền kê biên, phát mãi căn nhà. Thế nhưng, theo luật Nhà ở thì nhà đã thuộc quyền sở hữu của người mua, cơ quan thi hành án không có quyền vì kê biên người mua khiếu nại; không kê biên người được thi hành án khiếu nại.