Bảng giá đất thiếu thực tế

Ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên - Môi trường), cho rằng nguyên tắc định giá đất sát với thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng ngay trong thực tiễn và nghiên cứu khoa học cũng không xác định thế nào là “điều kiện bình thường”. Khung giá đất do Chính phủ ban hành không thay đổi trong một thời gian dài không theo sát giá thị trường, thường chỉ bằng 30-60% giá thị trường, do đó phát sinh nhiều khiếu kiện khi thu hồi bất.

Ông Olop, một chuyên gia đến từ Thụy Điển, cho biết khung giá đất hiện không được sử dụng ở Thụy Điển và các nước phương Tây. Đất đai là nhân tố cơ bản để phát triển của mỗi quốc gia, do đó cần khuôn khổ pháp lý ổn định và minh bạch. Chỉ nên điều hành một phần nếu không sẽ không có thị trường như thuế, quy hoạch…

Tại Thụy Điển số lượng các quy định giảm khi thị trường phát triển. Định giá chủ yếu hoạt động ở địa phương. Đối với hoạt động định giá hàng loạt phải có sự giám sát từ trung ương để thống nhất. Tại Việt Nam xác định khung giá đất và định giá đất phải có sự thống nhất giữa địa phương và trung ương. Định giá đất phát triển sẽ giúp việc thực hiện thuế phí công bằng hơn. Thí dụ như Thụy Điển, giá trị định giá hàng loạt phải bằng 70% giá thị trường.

TS. Nguyễn Văn Thọ, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá Miền Nam, cho rằng nếu xác định một mức giá cho nhiều mục đích sẽ mâu thuẫn. Mỗi một mục đích sử dụng sẽ có nhiều mức giá khác nhau khi lợi nhuận thu về từ miếng đất đó sẽ khác nhau. Thí dụ khi thu hồi một thửa đất để làm công viên thì việc xác định giá sẽ khác với việc thu hồi để làm khách sạn. Không thể đánh đồng tất cả vì mục đích sử dụng khác nhau sẽ tạo thặng dư khác nhau.

Hiện nay, theo những nghiên cứu ở các địa phương như TPHCM, Nha Trang, Đồng Nai, Bạc Liêu…, các tỉnh, thành càng lớn khoảng chênh giữa thị trường và bảng giá đất càng lớn. Những nơi có bảng giá đất được xây dựng tốt nhất cũng chỉ bằng 60% giá thị trường, tại các đô thị lớn chỉ tương đương 10-12% giá thị trường.

Thực trạng này khiến bảng giá đất không còn là công cụ để nhà nước điều tiết các lợi ích từ đất, quản lý mức biến động giá đất trên thị trường, mà chủ yếu chỉ dùng để… tính thuế. Ông Nguyễn Hồng Quế, (Sở Tài nguyên - Môi trường Đồng Nai), cho rằng bảng giá đất lu mờ, chỉ còn công nhận quyền sử dụng đất, trong khi xây dựng tốn rất nhiều công sức, tiền bạc. Nếu điều chỉnh giá đất cũng phải điều chỉnh luôn Nghị định 69 đang tồn tại nhiều bất cập.