Bảng khung giá đất: Phải ngang bằng giá thị trường

Tại một số khu vực nội đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá đất thực tế cao gấp từ 7 – 10 lần so với quy định. Vì vậy, nội dung này đang được dư luận quan tâm. Trong khi đó nhiều chuyên gia bày tỏ sự đồng thuận với kiến nghị của UBND TP Hồ Chí Minh. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với GS. TSKH Đặng Hùng Võ.

Việc quy định về khung giá đất, bảng giá đất khiến cho các giá trị của sản phẩm trên hợp đồng mua bán không đúng với giá trị thực trên thị trường, gây ra những rủi ro cho người mua nếu như xảy ra tranh chấp. Đáng quan ngại hơn cả đó là việc cá nhân, DN dựa vào bảng giá đất để trốn tránh trách nhiệm nộp thuế đối với Nhà nước khi tiến hành các giao dịch mua bán. Ông có nhìn nhận thế nào về kiến nghị của UBND TP Hồ Chí Minh về việc bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu?

- Tôi cho rằng khung giá đất, bảng giá đất đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) nói chung. Về nguyên tắc bảng giá, khung giá đất phải ngang bằng với giá thị trường. Tuy nhiên trên thực tế việc quy định về bảng giá đất tối thiểu có sự chênh lệch rất lớn so với giá thị trường, nên gây ra rất nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý, thất thoát về tài chính của Nhà nước và rủi ro trong các giao dịch. Tôi đồng thuận với kiến nghị bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, vì cách đây gần 20 năm tôi đã có đề nghị bỏ quy định về khung giá đất và bảng giá đất này.

Ông có nhắc đến khó khăn của cơ quan Nhà nước và rủi ro trong các giao dịch. Cụ thể đó là những vấn đề gì?

- Việc quy định bảng giá đất tối thiểu, khi tiến hành giao dịch, giá trị thực các sản phẩm BĐS sẽ không được thể hiện trên hợp đồng, mà ngược lại sẽ là giá thấp hơn hoặc ngang bằng với bảng giá đất. Như vậy, đây rõ ràng là một cách lách luật để trốn thuế, nhưng lại trốn thuế một cách hợp pháp, Nhà nước sẽ bị thất thu một khoản thuế đất tương đối lớn. Cùng đó, với việc giá trị của sản phẩm được nổi trên hợp đồng theo bảng giá đất, nhưng người mua vẫn phải trả theo đúng giá thị trường, khi xảy ra tranh chấp đưa ra tòa mà hợp đồng bị tuyên là vô hiệu thì đương nhiên người mua chỉ được nhận lại phần tiền trên hợp đồng, còn phần tiền chênh kia với mức giá lớn hơn gấp nhiều lần, sẽ có nguy cơ bị mất trắng. Bên cạnh đó, giá của những sản phẩm trong quá trình giao dịch không được thể hiện giá thị trên hợp đồng thì cơ quan quản lý Nhà nước không thể có cơ sở dữ liệu chính xác về giá BĐS, sẽ dẫn tới chuyện định giá không chính xác, thiếu thống nhất. Đây chính là một trong những bất cập lớn nhất của quy định về bảng giá đất, khung giá đất tối thiểu.

Nếu khung giá đất ngang bằng giá thị trường sẽ tạo cho thị trường bất động sản phát triển hơn. Ảnh: Hải Linh

Dựa vào đâu mà ông lại đồng thuận với kiến nghị trên, trong khi dư luận đang rất lo lắng nếu bỏ bảng giá đất thì người dân có thu nhập trung bình – thấp sẽ ngày càng khó khăn hơn trong việc tạo lập chỗ ở?

- Tôi cho rằng quan điểm như vậy chưa hoàn toàn chính xác, chúng ta cứ lo lắng việc thuế tăng thì giá sẽ tăng, nhưng tôi khẳng định thuế tăng trong dài hạn thì giá sẽ giảm, về nguyên tắc thuế cao thì giá thấp mà giá thấp thì thuế cao, đấy là nguyên lý của thị trường. Vì thuế cao thì người đầu cơ sẽ giảm đi, mà người đầu cơ giảm càng nhiều thì giá sẽ thấp đi, bởi vì đấy là quan hệ cung – cầu của kinh tế thị trường sẽ quyết định việc này. Như vậy, chúng ta đừng khẳng định một cách cơ học rằng thuế cao thì giá cao, đấy là những nhận xét chưa chính xác về thị trường BĐS.

Có thể khẳng định, nếu bảng giá đất theo quy định bằng với giá thị trường thì đó là điều tốt cho thị trường, vì ngay ở những hợp đồng chuyển nhượng người ta sẽ ký với nhau ngang giá thị trường, mua bán bao nhiêu thì ký vào đó bấy nhiêu. Vì vậy, việc thực hiện khung giá đất bằng với giá thị trường là yêu cầu tất yếu của quản lý.

Vậy, nếu trong trường hợp bỏ quy định về bảng giá đất hoặc mức giá quy định ở bảng giá đất ngang với giá thị trường, theo ông, có giải pháp nào để hỗ trợ người dân khi các khoản thuế, phí tăng?

- Trước hết, các địa phương cần phải tổ chức thu thập thông tin về giá đất tại những giao dịch trên thị trường một cách chính xác. Ví dụ khảo sát một ngôi nhà đang cho thuê ở từng khu vực được bao nhiêu tiền/tháng, từ đó tính ra giá đất; hoặc như trường học của tư nhân, một năm doanh thu bao nhiêu từ đó sẽ tính được giá đất... Như vậy, việc thu thập thông tin về giá đất sẽ được thực hiện một cách khách quan, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và tính theo phương pháp thu nhập.

Còn đối với việc duy trì bảng giá đất, nhưng thực hiện ngang bằng giá thị trường mà người dân thấy đóng thuê khó khăn quá thì Nhà nước nghiên cứu giảm tỷ suất thuế đi. Ngoài ra, bảng giá đất là dùng để tính thuế và phí trong một số trường hợp, như: nộp tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất... nhưng trong quá trình thực hiện nếu thấy người dân đang sử dụng đất gặp khó khăn thì áp dụng 50% giá đất. Đây là hai việc Nhà nước hoàn toàn có thể quyết định để thực hiện được, còn nếu vẫn duy trì quy định về bảng giá đất thì phải ngang bằng với giá thị trường, nếu thấp hơn thì cũng chỉ nên thấp hơn không quá 20%, sẽ đẩy lùi được nạn đầu cơ đất đai và không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.

Xin cảm ơn ông!