Bắt mạch thị trường

"Nóng" trên các diễn đàn là quyết định bỏ thời hạn sở hữu chung cư 70 năm, mở cửa cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua, sở hữu BĐS cao cấp…

Bên cạnh các quy định chế tài nhằm minh bạch giá dịch vụ nhà chung cư, những người có nhu cầu ở thực, đang dự cảm về mức giá BĐS sắp tới sẽ giảm tiếp, nhờ quy định khách mua căn hộ được thỏa thuận thời gian sở hữu nhà cũng như việc chung cư mini chính thức đi vào Luật.

Viễn cảnh "buồn" cho hàng tồn?

Ngay sau khi công khai thông tin Luật Nhà ở sửa đổi sẽ bỏ quy định thời hạn sở hữu chung cư 70 năm, xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia và doanh nghiệp (DN) tạo lập BĐS. Cụ thể theo Dự thảo, nhà chung cư (NCC)có thời hạn sử dụng theo phân cấp công trình xây dựng. Khi NCC hết thời hạn sử dụng theo quy định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng.

Trường hợp NCC còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết quả kiểm định chất lượng NCC. Nếu hết hạn sử dụng mà chung cư không còn bảo đảm chất lượng và không an toàn cho người sử dụng theo kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại theo đúng quy hoạch xây dựng được phê duyệt…

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, quy định về sử dụng NCC có thời hạn như vậy là phù hợp, thuận lợi cho việc phá bỏ NCC khi nó không còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người dân. Đồng thời, sẽ giúp loại bỏ tâm lý bất an cho người dân liên quan tới sở hữu chung cư có thời hạn.

Nhu cầu ở của người dân đang được cơ quan quản lý chú trọng giải quyết và thể hiện trong các đạo luật

Trong khi đó, DN tạo lập BĐS rất quan tâm tới hướng mở cho hoạt động mua, bán nhà ở nêu trong Dự thảo. Theo đó, bên bán có thể thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua. Trong thời hạn này, bên mua được quyền sở hữu nhà ở và được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Khi hết thời hạn sở hữu, quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho bên bán. Như vậy, điều khoản này được dự báo sẽ tác động mạnh mẽ tới giá BĐS nói chung và mặt bằng giá NCC nói riêng.

Về khả năng giảm giá nhà chung cư hiện hữu, ông Nam, GĐ sàn giao dịch BĐS TC (Q.Hoàng Mai, Hà Nội) nhận định: "Đối với những sản phẩm dự án chung cư đã hoàn thiện móng, xong thô và dự kiến bàn giao trong quý II/2014, các chủ đầu tư gần như chắc chắn sẽ phải giảm giá, cũng như thay đổi phương án bán hàng, thanh toán. Thay vì phải đóng 20-30% giá trị căn hộ cho lần thanh toán đầu tiên để được mua, sở hữu nhà có thời hạn như trước, một bộ phận lớn khách hàng sẽ chuyển hẳn sang mua có thời hạn để dành tiền cho những kế hoạch khác".

Về phần những sản phẩm tồn kho, trong đó phần lớn là BĐS trung cấp, cao cấp, biệt thự liền kề, khó khăn cho DN sẽ càng nặng nề trước áp lực cạnh tranh của BĐS hình thành trong tương lai gần. Cộng thêm "cây gậy" quản lý đang mạnh mẽ hơn đối với vấn đề quy hoạch sử dụng, khai thác tài nguyên đất, khó có thể đoán trước kho hàng tồn – cục máu đông của thị trường sẽ được xử lý ra sao.

Nhu cầu ở thay vì... sở hữu, đầu tư

Trong tâm lý người Việt từ nhiều đời nay, ngoài việc giải quyết nhu cầu ở, BĐS còn được xem như một món thừa kế giá trị của cha mẹ dành tặng con cháu. Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu kinh tế – xã hội đang nhận ra việc sở hữu nhà, đất đang dần mất thế tuyệt đối trong cán cân lựa chọn của người dân. Đặc biệt, khách hàng quan tâm và tham gia trực tiếp vào thị trường địa ốc đang chứng kiến sự trẻ hóa về độ tuổi – kéo theo nhận thức không còn đặt nặng vấn đề "tấc đất cắm dùi" như trước.

Ông Thanh, từng công tác nghiên cứu kinh tế vi mô, cho rằng lượng cầu BĐS hiện tại đến chủ yếu từ người có nhu cầu thực, một bộ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ và bao gồm cả cá nhân người nước ngoài. Tại các địa bàn có địa ốc phát triển nhanh như Hà Nội, Tp.HCM, lượng người trẻ (cá nhân, hộ gia đình) đang dần chiếm số đông trong phân khúc khách hàng tiềm năng.

Bà Nga, đại diện một đơn vị chuyên phân phối các dự án nhà ở giá rẻ tại phía Tây Hà Nội nhìn nhận ở góc độ khác: gần 1 năm qua, mảng BĐS mua, bán chủ yếu được tiếp sức bởi khách hàng đầu tư. Đây là những cá nhân có tích lũy tài chính trong thời gian dài và kế hoạch kinh doanh tầm nhìn xa. Nhưng, ngay từ khi Luật Nhà ở sửa đổi được soạn thảo và thông tin, rất nhiều nhà đầu tư đã trù trừ kế hoạch rót vốn vào sản phẩm lựa chọn. Thậm chí, sau thời điểm có tin sẽ bỏ sở hữu NCC trong 70 năm và được lựa chọn thời hạn sở hữu khi giao dịch, không ít người rút chạy khỏi các suất mua đã đóng tiền từ trước, vì e ngại giá NCC sẽ giảm… nhanh hơn dự kiến.

Về phía người tiêu dùng có độ tuổi trẻ, có chuyên gia địa ốc cho rằng nội dung mới của Luật Nhà ở sửa đổi đang dần hướng tâm lý người dân về lựa chọn thuê, thay vì sở hữu có thời hạn 70 năm. Nếu những điều khoản trên được thực hiện nhanh chóng và được sự kiểm tra, đôn đốc hợp lý của cơ quan chức năng, bài toán an cư cho người dân lao động sẽ có lời giải.