Dự thảo hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS: Lại nóng chuyện vốn pháp định

Ảnh minh họa.

Tại hội thảo, quy định vốn pháp định kinh doanh bất động sản một lần nữa lại "nóng" khi có nhiều ý kiến cho rằng quy định này vẫn còn bất cấp cần xem xét để sửa đổi và bổ sung.

Cụ thể, dự thảo quy định, tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị (theo khoản 1, điều 3). Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện trên.

Theo Luật sư Phan Hải Anh - Tập đoàn Vingroup, việc đăng ký vốn pháp định chỉ là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh nên nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong dự thảo sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan đăng ký kinh doanh.

Ngoài ra, quy định về Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản cũng đã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. Do đó, chỉ nên đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng, quy định về vốn pháp định đã rõ ràng và thông thoáng hơn nhiều. Tuy nhiên, quy định trên là chưa hợp lý. Bởi lẽ, vốn pháp định là vốn để thành lập doanh nghiệp chứ không phải là vốn để làm được tất cả mọi dự án.

Ông Đức cũng cho rằng, “kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” cũng nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhằm mục đích sinh lời nên cần phải có vốn pháp định. Trong toàn bộ Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng không có điều khoản nào quy định dịch vụ “kinh doanh dịch vụ bất động sản” và “kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” không cần vốn pháp định. Tuy yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đối với các dịch vụ này là vô lý, nhưng muốn thay đổi thì buộc phải sửa Luật kinh doanh bất động sản, cho dù vừa mới được thông qua và chưa có hiệu lực.

Về nội dung hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng, các ý kiến cho rằng còn nhiều điểm hướng dẫn sơ sài, chưa phù hợp. Điều 6 của Dự thảo quy định về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải được lập theo mẫu được quy định trong các phụ lục của dự thảo.

Luật sư Phan Hải Anh cho rằng, về bản chất, hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch trên tinh thần tự nguyện và tùy vào đặc trưng của mỗi giao dịch, mỗi dự án thì các điều khoản trong từng hợp đồng khác nhau sẽ khác nhau, do đó, không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo một mẫu nhất định, điều này đi ngược với nguyên tắc chung của Bộ luật dân sự. Do đó, luật chỉ nên quy định các điều khoản cơ bản cần có trong loại hợp đồng này để tạo khung của giao dịch, trên cơ sở đó, các bên đàm phán xây dựng và hoàn thiện hợp đồng phù hợp với từng giao dịch cụ thể.

Cùng quan điểm trên, ông Trương Thanh Đức cho rằng, Ban soạn thảo cần xem lại các nội dung trong điều 8 và điều 9 về nội dung hợp đồng như: phạt vi phạm hợp đồng, giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn, giải quyết tranh chấp… Các nội dung này thuộc trường hợp có thể có hoặc không cần có sự thỏa thuận của các bên, chứ không nhất thiết phải có trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, các vấn đề trong Dự thảo như chuyển nhượng dự án hay các điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh… cũng được các chuyên gia, luật sư nêu ra những bất cập cần sửa đổi.