Giá đền bù đất - câu chuyện chưa có hồi kết

Hầu hết khiếu nại của những người có đất bị thu hồi liên quan đến mức giá đền bù. Cái khó của những người làm công tác GPMB là giá đất thị trường và khung giá của nhà nước chênh lệch nhau quá lớn, nhất là ở Hà Nội. Trong khi đó, quy định phải xác định “đất ở sát giá thị trường”. Và đem ra thực tế mới thấy không dễ áp dụng, bởi giữa người dân và chính quyền đang tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau.

Khoảng cách

Báo cáo của các quận, huyện cho thấy, khiếu nại về giá đền bù đang xảy ra ở hầu hết các dự án trên địa bàn Hà Nội.

Mặc dù đã có quyết định thu hồi đất từ năm 2008, nhưng đến nay phần đất ở của 114/288 hộ thuộc “hoa thị đảo cỏ” thuộc cụm dân cư số 7, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ trong dự án xây dựng cầu Nhật Tân vẫn chưa bàn giao mặt bằng vì khiếu kiện gay gắt. Theo người dân ở đây, mức đền bù đất ở quá thấp, không ít diện tích được bồi thường chỉ bằng 1 phần 10 so với thực tế giao dịch trên thị trường.

Phần đất nông nghiệp thuộc dự án vành đai 2 chưa bàn giao do vướng mắc giá đền bù

Dự án tuyến đường nối cầu Nhật Tân với sân bay quốc tế Nội Bài qua địa phận huyện Sóc Sơn được khởi công tháng 9/2011, dự kiến hoàn thành tháng 12/2014, nhưng hiện vẫn còn 348 hộ có đất thổ cư chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Nhiều hộ ở các xã Mai Đình, Tiên Dược cho biết, mức đền bù cho dân không sát giá thị trường. Mỗi mét vuông sát mặt đường dao động từ 15-20 triệu đồng/m², nhưng thành phố chỉ áp giá đền bù chưa đến 2 triệu đồng/m²; mức giá hỗ trợ di dời nhà cửa chỉ bằng 1/10 so với thực tế, do vậy, hàng trăm hộ dân chưa đồng thuận.

Theo kế hoạch Dự án xây dựng quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên sẽ hoàn thành giải phóng mặt bằng trong tháng 5/2013, nhưng đến nay mới chỉ xong phần diện tích thuộc địa phận Đông Anh. Gần 2,4 ha đất trên địa bàn huyện Gia Lâm và Sóc Sơn sẽ còn tiếp tục kéo dài do dân kiến nghị nâng giá đền bù và việc cơ quan chức năng phải “xác định giá đất ở sát với thị trường” tại địa phương đang gặp không ít vướng mắc.

Xác định “giá đất ở sát với thị trường”, theo Luật sư Nguyễn Văn Hải, Đoàn Luật sư Hà Nội: “Đó là quy định hợp lý nhưng vướng mắc lớn nhất thời gian qua chính là khung giá đất do UBND thành phố ban hành còn quá thấp so với thực tế. Mặt khác, phần lớn những người mua bán, chuyển nhượng đất thường “lách luật”.

Luật sư Nguyễn Văn Hải nói: “Định giá chính xác theo giá thị trường là khó, nhưng không phải không làm được. Điều luật quy định rõ, giá thị trường là giá thực tế người ta mua bán, chuyển nhượng với nhau và để định giá biết khu vực này giá bao nhiêu là không khó. Tuy nhiên, thực tế khi làm thủ tục trước bạ người ta không khai giá thật. Về thực tế biết là như thế, nhưng cơ sở pháp lý để đánh giá đúng giá là khó”.

Mâu thuẫn

Mấy năm qua, thị trường bất động sản đóng băng, các giao dịch gần như ngưng trệ. Cho dù nhiều quận, huyện đã ký hợp đồng với công ty tư vấn định giá, nhưng việc xác định giá đất ở thế nào cho phù hợp làm căn cứ đền bù đang gây lúng túng cho cơ quan chức năng và không dễ dàng thuyết phục người dân tại một số dự án.

GPMB đoạn Văn Cao - Tây Hồ kéo dài 6 năm nay vẫn chưa xong

Ông Nguyễn Đình Huệ, Giám đốc Văn phòng đăng ký nhà đất quận Hà Đông cho biết, khi người dân mua bán với nhau xảy ra ba tình huống gồm: Giá thấp hơn hoặc bằng giá quy định của nhà nước; Giá cao hơn gấp nhiều lần mức giá quy định và Diện tích đất nào đã có quy hoạch bao giờ cũng ảnh hưởng đến tâm lý người mua, kẻ bán nên giá cả “không biết thế nào” để xác định cho đúng. Nhiều trường hợp cán bộ bảo đúng, dân bảo sai nên không chịu nhận tiền, bàn giao mặt bằng.

Ông Nguyễn Đình Huệ nói: “Cái khó hiện nay để xác định được tiêu chí thế nào là giá sát giá thị trường trong điều kiện bình thường là rất khó. Thành phố hướng dẫn để các quận huyện chủ động, căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành hàng năm, nhân với hệ số K để đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi cả đầu đi và đầu đến. Tôi nghĩ phương án này khả thi hơn, và thuận lợi cho cả thành phố”.

Với đất nông nghiệp, ngoài mức bồi thường, người bị thu hồi đất có thể được hưởng hỗ trợ mỗi m² trong hạn mức bằng 30% giá đất ở trung bình của ba tuyến phố trên địa bàn quận huyện. So với các địa phương khác, mức bồi thường và hỗ trợ ở Hà Nội đối với đất nông nghiệp khá cao, nhưng khoản hỗ trợ kinh phí chuyển đổi, đào tạo nghề cho nông dân cũng gặp không ít phiền toái, hàng trăm hecta đất nông nghiệp thuộc rất nhiều dự án chưa được bàn giao.

Dân kêu thiệt, khiếu nại chính quyền làm không đúng, cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng phân bua, đã áp dụng tất cả các quy định của thành phố. Ông Nguyễn Văn Duẩn, Trưởng ban đền bù và giải phóng mặt bằng quận Tây Hồ cho biết: Ngay khi có quy định mới về xác định lại giá đất ở, hàng trăm phương án bồi thường, hỗ trợ của quận phải làm lại, tốn rất nhiều thời gian.

Quyết định 02 ra đời ngày 7/1/2013 và có hiệu lực sau 10 ngày (tức ngày 18/1/2013). Trong đó điều 12 quy định rõ nếu giá bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng trong điều kiện bình thường điều chỉnh theo giá đó. Từ 18/1 đến nay tất cả các phương án điều chỉnh theo quyết định 02 đều dừng lại chưa phê duyệt phương án nào.

Thành phố Hà Nội đang “giải cứu” sự chênh lệch này bằng việc lấy mức giá đất quy định trong khung giá do thành phố ban hành hàng năm nhân với hệ số K cao hơn trước đây để chi trả đền bù đối với từng dự án. Đồng thời, thành phố cũng vận dụng chính sách thưởng tiến độ ở “mức linh hoạt có thể” cho những người chấp hành nghiêm túc yêu cầu của thành phố. Mặt khác sẽ xem xét bán nhà tái định cư theo nhu cầu cho từng người có hoàn cảnh cụ thể. Tuy nhiên, đó chỉ là giải pháp “nhất thời” nhằm tạo sự đồng thuận của người dân, đẩy nhanh tiến độ đối với các dự án đang chậm trễ giải phóng mặt bằng.

Một cán bộ có thâm niên về giải phóng mặt bằng chia sẻ, nếu chi trả cho dân thiếu một chút sau này có thể đề xuất bổ sung, còn nếu chi trả quá số tiền so với thực tế sẽ vi phạm pháp luật: tiền không thu hồi lại được, còn trách nhiệm sẽ thuộc về mình.