Mặt trái của proptech khi giúp các website bất động sản thao túng thị trường

Trong một video lan truyền gần đây trên TikTok, đại lý bất động sản Sean Gotcher cho biết một công ty bất động sản trực tuyến trị giá hàng tỷ đô la, ám chỉ Zillow, đang khai thác dữ liệu người dùng để tìm ra những khu vực mà trang web này có thể thu mua nhà để kiếm lời.

Gotcher nói rằng công ty này có thể thu mua 30 ngôi nhà với giá 300.000 đô la mỗi căn, nhưng mua căn nhà thứ 31 với giá 340.000 đô la. Điều này tạo ra một mức định giá mới làm tham chiếu cho các nhà thẩm định về giá nhà trong khu vực. Kết quả là, giá nhà tại đây sẽ tăng lên 340.000 đô la. Theo Gotcher, công ty này sau đó sẽ có thể bán 30 ngôi nhà đã mua với giá cao hơn hẳn, thu về 1,2 triệu đô la lợi nhuận.

Cách thức kiếm lời tinh vi này được thúc đẩy bởi iBuying, hình thức mua bán nhà trong đó chủ nhà cung cấp thông tin cho các sàn giao dịch bất động sản trực tuyến. Một số sàn nổi tiếng nhất tại Mỹ như Zillow, Opendoor, Offerpad và Redfin (được gọi là các ibuyer). Sau đó, các sàn này sẽ định giá bất động sản bằng thuật toán và đưa ra giá mua trong vòng 24h. Nếu người mua chấp nhận đề nghị, ibuyer sẽ cử đại diện đến kiểm tra căn nhà và xác định xem có cần điều chỉnh giá mua đã đề nghị hay không. Giao dịch sẽ hoàn tất nhanh chóng sau đó.

Thông thường, ibuyer hoạt động ở những khu vực có phần lớn nguồn cung nhà ở có quy mô và độ tuổi tương tự nhau, tương đối mới và giá cả tương đối phải chăng. Điều này giúp họ dễ dàng bán lại hơn và nhanh chóng thu hồi vốn và lợi nhuận lớn hơn.

Các giao dịch với ibuyer vô cùng nhanh chóng và thuận lợi, nhưng các chủ nhà sẽ phải trả cho ibuyer một khoản hoa hồng cao hơn so với các công ty bất động sản truyền thống và thường không thương lượng được mức giá mua mà ibuyer đưa ra. Theo một báo cáo nghiên cứu năm 2019 từ công ty dữ liệu bất động sản Collateral Analytics, ibuyer tính hoa hồng khoảng 13% đến 15% giá bán của căn nhà, trong khi chi phí cho đại lý từ 5% đến 7%.

Theo Zillow, ibuyer hiện chiếm 1% số lượng giao dịch mua nhà tại Mỹ trong quý 2/2021.

Theo Anthony Orlando, giáo sư bất động sản tại Đại học Bách khoa bang California, Pomona, tỷ lệ đó là quá nhỏ để tạo ra ảnh hưởng đến phần lớn thị trường nhà ở Mỹ. Nhưng nếu những thông tin mà Gotcher đưa ra là chính xác, giá nhà sẽ tăng lên ở mọi thị trường mà ibuyer hoạt động.

DelPrete, một học giả tại Trường Kinh doanh Leeds thuộc Đại học Colorado Boulder, cho biết các ibuyer đang trả giá cao hơn giá thị trường để họ có thể bán lại những căn nhà này với giá cũng cao hơn trước đó. Ông nhận thấy rằng mức tăng giá trung bình đối với các giao dịch của ibuyer vào năm 2021 là 8,1%, cao hơn so với mức 4,7% vào năm 2020.

Zillow bác bỏ các cáo buộc của Gotcher và nói rằng họ trả bằng giá thị trường cho mỗi căn hộ mà họ mua lại. Giám đốc điều hành của Redfin, Glenn Kelman, cũng nói rằng công ty của ông sẽ “không bao giờ cố ý trả quá thấp hoặc quá cao cho một ngôi nhà.”

Việc thực hiện ibuying cũng làm dấy lên lo ngại về các hoạt động niêm yết của các công ty. DelPrete cho biết Gotcher đã làm rất tốt việc “minh họa hai mặt của mỗi đồng xu” và “nhược điểm tiềm ẩn của việc để một công ty hoạt động vì lợi nhuận (ám chỉ các ibuyer) tham gia với tư cách là đơn vị trung gian trong các giao dịch bất động sản”.

Ông cho biết Opendoor đã mua hàng trăm ngôi nhà vào cuối năm ngoái tại Mỹ nhưng lại tạm thời chưa niêm yết các ngôi nhà mới từ đầu tháng 11 đến đầu tháng 12.

“Dường như họ đang “ém hàng”. Nếu đúng vậy, họ có thể bán chúng để kiếm nhiều tiền hơn và mang lại kết quả tốt hơn cho đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng”.

Orlando cho biết một vấn đề khác mà Gotcher cũng nêu bật là cách các công ty công nghệ đang thu thập thông tin cá nhân từ người dùng, khu vực họ muốn mua bán nhà và khả năng chi trả cho ngôi nhà.

Ông nói: “Khi công nghệ ngày càng tinh vi hơn, các công ty trong tất cả các ngành sẽ tìm ra nhiều cách thông minh hơn để sử dụng dữ liệu của người dùng theo những cách mà không phải lúc nào cũng mang lại lợi ích cho những người dùng đó”.