Nhà ở xã hội nhìn từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng: Ðiểm mấu chốt là vận hành linh hoạt và minh bạch

Nhiều dự án nhà thương mại có xu hướng chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, để cụ thể hóa Thông tư 11/2013/TT-NHNN về cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước, nhất là những thủ tục giải ngân gói hỗ trợ trị giá 30 nghìn tỷ đồng đến tay đúng đối tượng, cần sự giám sát, kiểm tra của cơ quan chức năng.

Chờ đợi tín hiệu mới

Trước hết cần khẳng định, gói tín dụng ưu đãi lần này không phải là để cứu thị trường bất động sản (BÐS), cứu các "đại gia" địa ốc như ai đó hiểu lầm hay mong đợi mà chỉ dành để thực hiện một trong những chủ trương lớn xuyên suốt của Ðảng và Nhà nước ta là tạo điều kiện cho những người hưởng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của họ.

Chính vì vậy, khoảng 70% trị giá gói hỗ trợ này được sử dụng để cho những người mua nhà vay với lãi suất và điều kiện vay ưu đãi, phần còn lại dành cho những doanh nghiệp cung cấp nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà cho người có thu nhập thấp với diện tích không quá 70 m2 và đơn giá dưới 15 triệu đồng/m2. Theo đó, chỉ một phân khúc của thị trường BÐS là NƠXH và nhà cho người có thu nhập thấp được hưởng lợi trực tiếp từ gói hỗ trợ này chứ không phải là toàn bộ.

Hơn nữa, với trị giá 30 nghìn tỷ đồng thì không thể giải quyết những vấn đề của thị trường BÐS có quy mô lên tới cả triệu tỷ đồng hiện nay. Bên cạnh đó, gói hỗ trợ này chỉ góp phần khắc phục một phần những nhược điểm cơ bản của thị trường BÐS Việt Nam là giá quá cao so với thu nhập và cầu BÐS có khả năng thanh toán cũng như cơ cấu thị trường BÐS bất hợp lý. Tuy nhiên, ít nhất thì tồn kho BÐS với hàng vạn căn hộ, nhất là ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có cơ hội được giải quyết, thông qua đó góp phần làm thị trường BÐS "ấm lên", kéo theo thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng và các thị trường có liên quan giải phóng được hàng tồn kho, khôi phục sản xuất kinh doanh.

Trong thực tế, không ít doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BÐS đã chuyển hướng từ tập trung quá mức vào cung cấp sản phẩm BÐS trung, cao cấp sang sản phẩm cho người có thu nhập thấp và NƠXH. Một số dự án mới cũng như chuyển đổi từ dự án cũ tập trung nguồn cung cho phân khúc nhà ở là đối tượng hỗ trợ của gói tín dụng ưu đãi này chắc chắn góp phần tích cực cơ cấu lại thị trường BÐS nước ta, giúp cho thị trường có điều kiện vượt qua giai đoạn khó khăn để tiếp tục phát triển một cách ổn định, lành mạnh và bền vững.

Những điểm cần lưu ý

Nhu cầu về BÐS nói chung, nhà ở và căn hộ giá thấp nói riêng đã, đang và sẽ tiếp tục cao trong những năm tới đồng hành với sự phát triển của kinh tế - xã hội (KT-XH) Việt Nam, nên gói hỗ trợ tín dụng này có thể chỉ là bước đầu, là biện pháp cấp bách phù hợp với điều kiện khó khăn hiện tại. Trong quá trình triển khai thực hiện gói hỗ trợ này chúng ta cần kiểm tra, giám sát, đánh giá để có những điều chỉnh phù hợp bảo đảm ưu đãi hỗ trợ đúng đối tượng, đúng mục đích.

Trong tương lai, một mặt có thể tăng quy mô gói hỗ trợ khi có điều kiện và nhận thấy có hiệu quả KT-XH tốt; mặt khác, bổ sung thêm những biện pháp bài bản và có tính chiến lược hơn như xây dựng hệ thống tài chính ổn định và bền vững cho thị trường BÐS nói chung, cho phân khúc NƠXH và nhà cho người có thu nhập thấp nói riêng (như hoàn thiện cơ chế hỗ trợ hay như tăng cường công khai minh bạch và đa dạng hóa các nguồn lực cho phát triển thị trường BÐS, cung cấp nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân, cả ở đô thị cũng như nông thôn...).

Với những tác động tích cực và thuận lợi nêu trên, gói hỗ trợ lần này cũng có những điểm cần đặc biệt lưu ý khắc phục. Lo ngại lớn nhất là ưu đãi hỗ trợ không đúng đối tượng. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, nếu hỗ trợ sai thì không chỉ làm sai lạc mục đích xã hội nhân văn của gói hỗ trợ mà còn có nguy cơ gây mất ổn định kinh tế vĩ mô, châm ngòi cho lạm phát cao quay trở lại, lãng phí nguồn lực vốn (hiện đang rất hạn hẹp). Lo ngại lớn thứ hai là các thủ tục cho vay, giải ngân vốn vay ưu đãi tuy đã được cải thiện nhiều song vẫn còn khá phức tạp, phiền hà, thậm chí chưa hợp lý nên có khi đối tượng cần hỗ trợ lại không tiếp cận được và ngược lại.

Vì vậy, hoàn thiện theo hướng đơn giản hóa, công khai minh bạch và hợp lý hóa các thủ tục là điều kiện tiên quyết không chỉ để triển khai gói hỗ trợ này có hiệu quả mà còn để chuẩn bị ban hành và thực hiện các cơ chế chính sách xã hội khác trong tương lai. Một điểm nữa không kém phần quan trọng là những e ngại về lãi suất cho vay. Mặc dù theo quy định tại Thông tư 07 nêu trên, lãi suất cho vay ưu đãi là 6%/năm và ổn định trong một thời gian tương đối dài, song thị trường tín dụng Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn biến động, thậm chí có thể biến động mạnh, nên rủi ro lãi suất đối với người vay, kể cả vay hỗ trợ trong thời gian dài, là tương đối lớn.

Với mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay khoảng 12%/năm thì lãi suất ưu đãi 6%/năm là hấp dẫn, song sức hấp dẫn đó có thể không còn trong vài quý hay vài năm tới. Rõ ràng, để người vay mua NƠXH, nhà cho người có thu nhập thấp thì cơ chế ưu đãi lãi suất cần mềm dẻo và linh hoạt hơn để bảo vệ người đi vay- những người rất dễ bị tổn thương bởi các biến động kinh tế - tài chính do họ ít có khả năng phòng vệ và đối phó với rủi ro. Bên cạnh đó, mối quan hệ giữa quy mô khoản vay, lãi suất, thời gian ân hạn, thời hạn và lịch trình thanh toán cả lãi và gốc, cơ chế phòng ngừa rủi ro cũng cần được các cơ quan chức năng có liên quan tính toán cẩn trọng phù hợp với khả năng thực tế của người đi vay.

* Theo kết quả rà soát, hiện nay và đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1 triệu 740 nghìn người có khó khăn về nhà ở và 1 triệu 715 nghìn công nhân có nhu cầu có chỗ ở ổn định. Ðể đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Trong đó, một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn, cụ thể: Hà Nội 111.200 căn; TP Hồ Chí Minh: 134 nghìn căn; Ðà Nẵng: 16 nghìn căn; Ðồng Nai: 95 nghìn căn; Bình Dương: 104 nghìn căn... Riêng tổng hợp số nhu cầu của 25 Bộ, ngành có nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội khoảng 30 nghìn căn.

TS Vũ Đình Ánh