Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu bất thường

Ảnh minh hoạ

Nhiều yếu tố đẩy giá bất động sản

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho biết so với cùng kỳ các năm 2019 và 2020, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao, trong đó các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước.

Tuy nhiên, ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện với đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Thế nhưng, trên thực tế, thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Đó là cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường bất động sản lại có dấu hiệu mạnh lên.

Lý giải về điều này, ông Đính cho rằng, nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.

Trong khi đó, hàng hóa trên thị trường đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua.

“Cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất rừng, đất đồi, đất ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước”, ông Đính nói.

Nhận dạng lực cầu đầu tư gia tăng (F0), lãnh đạo VaRS cho hay, dòng tiền đang chảy vào thị trường bất động sản gồm: thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới, do dịch Covid-19 nên không có hiệu quả đầu tư, đã chuyển về Việt Nam để đầu tư bất động sản.

Cùng với đó, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì dịch bệnh nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.

Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng (đường DF0).

Theo ông Đính, bản chất của cầu đầu tư gia tăng (DF0) là đầu tư ngắn hạn (khi dịch bệnh được kiểm soát sẽ quay về thị trường cũ), chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh. Mặt khác, vì thiếu kinh nghiệm nên nhiều người hay tham gia đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy…

Khi phát hiện nguy hiểm, những nhóm đầu tư này thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Cách đầu tư này không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự.

Giá căn hộ TP.HCM tăng 100% so với 2018

Kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện.

Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0), hàng hóa thiếu hụt, cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao. Đó là lý giải cho hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.

Ông Đính cho biết, trên thực tế, tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường, tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kỳ một loại cầu nào.

Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP. HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhà ở bình dân cũng mất hẳn trên thị trường thành phố.

Cụ thể, giá bán biến động mạnh nhất ở khu vực TP Thủ Đức, quận 7 và một số quận trung tâm. Nếu so với năm 2019, thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng gần 2 lần (năm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2, hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m2 và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2).

Giá bình quân của căn hộ cao cấp được chào bán trong quý 2 năm nay cao kỷ lục từ trước đến nay ở TPHCM và cả Việt Nam (khoảng 228 triệu đồng/m2). Hàng nghìn căn hộ tại một dự án ở quận 1 có giá bán từ 366-500 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, ông Đính cho biết mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém.

Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Dự báo về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021, lãnh đạo VaRS cho rằng thị trường tiếp tục khó khăn vì Covid-19.

Nếu đợt dịch thứ 4 được kiểm soát, thì lực cầu thị trường trở lại ở mức thấp trong quý 3/2021 và tăng mạnh trở lại ở quý 4/2021. Tổng giao dịch có thể đạt tương đương 70-80% so với năm 2020.

Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP. HCM nếu có hàng ra thị trường sẽ hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%.

“Phân khúc cao cấp sẽ vẫn hấp thụ ở mức thấp. Riêng phân khúc đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư”, ông Đính cho hay.