Thu hồi và đền bù đất: Hy vọng ở luật mới

Bà Victoria Kwakwa, Giám đốc Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam cho rằng những tranh chấp đất đai không thể giải quyết dứt điểm và ổn thỏa có thể dẫn tới tình trạng bất ổn xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc Việt Nam có thể đánh mất cơ hội thu hút các dự án đầu tư, vốn là nguồn lực chính thúc đẩy tăng trưởng tại Việt Nam cũng như tạo công ăn việc làm cho rất nhiều người lao động Việt.

Tranh chấp và khiếu nại

Gia đình anh Hoàng Anh Tuấn cùng hơn 360 hộ gia đình ở Dương Nội đã phản đối việc thu hồi đất của chính quyền để phát triển bất động sản từ năm 2008. Đây chỉ là một trong rất nhiều trường hợp người dân chống lại các quyết định thu hồi đất bất hợp lý của địa phương tại Việt Nam.

Theo thống kê của tổ chức quản lý nhà CBRE, giá nhà đất đã tăng gần gấp đôi từ năm 2004, dẫn tới nhiều tranh chấp hơn về tiền bồi thường đất. Trong khi đó, có hơn 700.000 khiếu nại liên quan đến đất đai chi trong 3 năm: 2009, 2010 và 2011. Theo WB, đã có khoảng 1 triệu ha đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp trong giai đoạn 2001 - 2010.

Tháng 10/2013, một báo cáo của Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP), cũng chỉ rằng gần một nửa số hơn 5.000 người được khảo sát trên toàn quốc cho biết khiếu nại đất đai là phổ biến nhất tại Việt Nam hiện nay và họ xem đây là một vấn đề hết sức đáng lo ngại tại địa phương. Thực trạng giao dịch "ngầm" giữa các bên, tham nhũng và sai phạm trong lĩnh vực đất đai cũng như sự lạm quyền của một số cán bộ cấp cơ sở đã làm phiền lòng

không ít những người dân như anh Tuấn.

Không chỉ người dân, các nhà đầu tư cũng bày tỏ nỗi lo ngại về tình trạng thu hồi và đền bù đất hiện nay tại Việt Nam.

Ông Jesper Petersen, người đứng đầu bộ phận quản lý danh mục đầu tư của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) tại Việt Nam cho rằng việc thu hồi đất và tái định cư là nguyên nhân "số một" gây ra tình trạng các dự án chậm tiến độ. Phần lớn trong số 80 dự án do ADB tài trợ tại Việt Nam, với tổng trị giá khoảng 9 tỷ USD, bị chậm khoảng 2 năm so với kế hoạch do các vấn đề đất đai.

"Hạn chế về cơ sở hạ tầng là một trong những trở ngại lớn nhất đối với sự phát triển của Việt Nam. Đầu tư cơ sở hạ tầng khác là vô cùng cần thiết. Một khi có cơ sở hạ tầng, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tự tìm đến và gia nhập thị trường Việt Nam", ông Peterson nói.

Thực tế, sau 2 năm sau khi dự xây dựng tuyến đường sắt trên cao Cát Linh-Hà Đông trị giá 8,8 nghìn tỷ đồng (416 triệu USD) tại Hà Nội được khởi công, chỉ có 9,14 km được hoàn thành do các khó khăn về giải phóng mặt bằng.

Ông Peter Ryder, Giám đốc điều hành của Indochina Capital tại Hà Nội cho rằng sự chậm trễ như vậy có thể khiến các nhà đầu tư trong các dự án phát triển thương mại sẽ không thể tính toán được lợi nhuận dự kiến, mà sau khi đã tiến hành xây dựng các trung tâm mua sắm hay khu nghỉ mát, Công ty sẽ phải tạm hoãn một số dự án khi mà họ gặp quá nhiều vấn đề liên quan đến bồi thường thu hồi đất. Theo ông Ryder, đây là một nguy cơ lớn với tất cả các nhà đầu tư và có thể phá hỏng cả một dự án.

Kì vọng vào Luật Đất đai sửa đổi

Cuối tháng 11/2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, trong đó tình trạng thu hồi đất tràn lan làm đất "phát triển kinh tế" của các địa phương sẽ được kiểm soát. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp: thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ông Nguyễn Sĩ Dũng, Phó Chủ nhiệm văn phòng Quốc hội tin tưởng rằng Luật Đất đai sửa đổi không chỉ thắt chặt, mà còn tăng tính minh bạch trong hoạt động thu hồi đất, nhờ đó giảm tình trạng khiếu nại về đất đai.

Luật Đất đai sửa đổi cũng thiết lập một cơ chế bồi thường thu hồi đất dựa trên cơ sở giá thị trường, với việc cho phép điều chỉnh khung giá đất khi giá đất thị trưởng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa, hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu.

Ông Jesper Petersen đã đề nghị làm việc với Chính phủ về việc thực hiện pháp luật có thể đánh giá độc lập giá đất và giúp chúng phù hợp hơn với giá thị trường.

Có một câu hỏi vẫn được đặt ra, là liệu việc thực hiện pháp luật sẽ đi được đến đâu và người dân có thực sự sẽ được hưởng lợi từ luật sửa đổi hay không?

Đại biểu Quốc hội Cao Sĩ Kiêm và một số chuyên gia khác cho rằng, luật mới có thể được xem như đã mở rộng quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất. Ông Kiêm cho biết, các việc thực hiện Luật Đất đai sửa đổi sẽ có văn bản quy định chi tiết và cần được thảo luận thêm.